万达商管又一次站上风口浪尖。

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6月28日晚间，据港交所披露，珠海万达商业管理集团股份有限公司（简称“珠海万达商管”）再次更新IPO申请材料，向港交所提交招股书。此次为珠海万达商管第四次向港交所提交招股书。问题在于，珠海万达商管四度冲击港股IPO能否成功？

在中国证监会中止大连万达商管发债注册后，珠海万达商管第四次向港交所提交招股书。图/IC photo

珠海万达商管四度提交招股书，去年收入约271亿元

据最新招股书显示，截至2022年末，珠海万达商管共管理472个商业广场，在管建筑面积达6560万平方米。2020年、2021年、2022年，珠海万达商管的在管商业广场（不包括停车位）平均出租率为98.6%。此外，截至2022年末，珠海万达商管有181个储备项目，包括163个独立第三方项目。

在收入方面，2020年、2021年、2022年，珠海万达商管的收入分别为171.96亿元、234.81亿元及271.2亿元；净利润分别为11.12亿元、35.12亿元及75.34亿元。在负债方面，2022年，珠海万达商管流动负债总额为155.86亿元；资产负债率为68.4%，较2021年的70.9%下降了2.5个百分点。

值得一提的是，这是珠海万达商管第四次向港交所提交招股书。2021年10月21日，珠海万达商管向香港联交所递交招股书，珠海万达商管拟面向全球发行股份，用于投资收购扩大在管物业面积、改造场景及硬件、战略投资等。不过，招股书于2022年4月21日失效。第二天，珠海万达商管二度向港交所提交招股书，但在6个月后，珠海万达商管并未进入聆讯阶段。2022年10月25日，珠海万达商管第三次向港交所递交主板IPO申请。2023年4月25日，据港交所网站披露，珠海万达商管招股书状态更新为失效。

在招股书三次失效后，万达商管方面曾表示，根据香港上市规则，香港联交所认为原申请或再次递交6个月到期后3个月内重新递交的，均属于原申请的延续。因此，目前上市申请材料失效并不影响公司在香港联交所的上市进程，公司会尽快按香港联交所要求更新提交申报材料，目前上市进展在有序推进中。不过，此次失效2个月后，珠海万达商管才再度提交招股书，并更新了2022年全年的相关财务数据。

值得一提的是，此前的4月22日，有消息称，“大连万达集团境外总计13亿美元的三笔银行贷款已无触发提前还贷风险，目前万达与银团参贷行已将合同约定的上市日期调整为2023年11月30日”。4月23日，接近万达集团人士表示，“此事属实”。

“此次最新招股书的各项财务和经营数据指标更新至2022年12月底，应该是最新的数据了，而且看起来基本全面完成了业绩对赌，经营指标以及储备项目等也都尚佳。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示，估计此次递表顺利，上市的概率比较大，因为珠海万达商管作为商管企业的代表，与可比同类上市公司而言并无不符合上市的硬性条件，尤其是在完全实行注册制和市场化发行的香港资本市场更是如此。

中止发债注册后递交招股书，有何考量？

在珠海万达商管更新招股书之前，中国证监会中止了大连万达商业管理集团股份有限公司（简称“大连万达商管”）公开发行公司债券注册程序。

据中国证监会发布的公司债券发行注册程序中止通知书显示，2023年6月9日，中国证监会收到大连万达商业管理集团股份有限公司和主承销商国泰君安证券股份有限公司、开源证券股份有限公司分别提交的《关于中止大连万达商业管理集团股份有限公司公开发行公司债券注册程序的申请》。

据悉，该笔债券为大连万达商管于今年2月17日提交注册，品种为小公募，拟发行金额为60亿元。

在部分房企融资进程明显加速的当下，大连万达商管为何会中止60亿小公募？对冲击港股IPO有何影响？

“非终止，是暂停。”知情人士表示，大连万达商管此次中止发行的小公募债，是因为市况未达公司预期而主动放弃发行。但中止发行公司债券注册程序，短期内对公司流动性不会有明显影响，同时也不排除未来在具备条件的情况下重新提交发债申请。

在优淘城总裁薛建雄看来，2020年后，因疫情影响，全球商业地产衰退明显，加上万达自身股权对赌等消息有所增多，在这些内外不利因素下，万达大额融资还债为主的动作预期下降，这或是大连万达商管中止发债注册的原因。

柏文喜指出，此次中止发债注册的是大连万达商管，而非正处于IPO进程中的珠海万达商管，不会对珠海万达商管上市有直接影响。

柏文喜进一步表示，这也许是万达集团为化解可能的流动性压力的互为风险备份的双重考量，因此，在此次珠海万达商管重提IPO极有可能成功的情况下，也就用不着大连万达商管发债来缓解未来可能的流动性压力了。

“中止小公募后再提交招股书，实际上是企业战略投资的考量，本身不会形成‘左脚踩右脚’的这种内部冲击。从根本上看，这是企业将自身价值和品牌重新定位，所以这是一种明智的选择。”北京博智行商业地产研究院院长鲁炳全如是说。

四度冲击港股IPO能否成功？

值得一提的是，万达商管自港股私有化退市并以登陆A股作为目标以后，一方面，以准上市公司规范透明的企业治理标准来要求自己，另一方面，也不断按照资本市场要求与偏好进行业务和资本架构重组。对应于此，万达商管先后实现了去地产化、轻资产化，将上市主体重组、迁册珠海，并最终将上市地转向了港股。

在此背景下，柏文喜分析认为，此次是珠海万达商管转向港股上市后的第四次递交招股书，若在招股书有效期内未能达成上市许可，必然会引发公司上市节奏延后。一方面会触发业界关于企业流动性的担忧和猜测，另一方面也会引发关于上市对赌条款的风险问题，这正是业界高度关注珠海万达商管向港交所第四次递交招股书的重要原因。

“珠海万达商管最终能否上市成功，还取决于投资者对其商业模式是否认可。从目前情况来看，万达的行业品牌影响和给投资者的信心能力有所减弱，这不光来自外部因素，也是内部微观的一些因素，所以最终能否上市还存在着一定的不确定性。”鲁炳全分析称。

假设珠海万达商管最终无法上市，珠海万达商管和万达集团到底将会怎么样？

柏文喜表示，即使是这个结果，珠海万达商管、万达集团依然会安然无恙，或许仅需调整一下自身发展节奏即可，“目前，转型轻资产后的珠海万达商管，资本性开支不大，企业规模拓展的边界也是以净现金流为正，即企业新项目不可能在净现金流为负的情况下承接，且目前万达商管年租金收入超过500亿元，也具备充裕的流动性。”

因此，柏文喜预测，万达集团的流动性压力可能更多来自房地产开发板块。但在市况不佳的情况下，企业仍可调整业务发展规划，压缩新拿地、开工资本性开支，加快推盘促进回款、优化现金流，并以保交付、维护现金流安全、财务稳健为核心来调整开发节奏。

此外，房地产项目除引进合作方、出让项目股权等方式之外，还能以珠海万达商管现金流为依托发行不出表的REITs或者类REITs产品，对开发业务进行流动性支持。同样，这也能够为珠海万达商管自身发行债券及相关负债提供流动性支持。

基于此，柏文喜指出，全面评估万达集团、珠海万达商管的资产状况、商业模式、业务布局以及企业运行状况来看，即使珠海万达商管此次递交招股书失败，万达商管背后仍有较坚实的财务测算基本盘支持，并不会造成太大冲击。

新京报记者 张晓兰

编辑 武新 校对 柳宝庆